区住房和城乡建设局

关于推进以县城为载体的新型城镇化工作情况汇报

2024年是“十四五”规划实施的攻坚之年，根据省市和区委、区政府的工作要求，区住建局坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，把推进以县城为载体的新型城镇化工作作为当前和今后一段时期的重点工作和中心任务，学明白、想明白、干明白，多次组织学习考察组赴宜都、天门等外地先进地区学习成功经验，始终保持“敢、快、干”的状态，全力以赴抓发展，多举措推动新型城镇化工作有序推进。现就我区推动以县城为载体的新型城镇化工作开展情况总结如下：

一、践行新发展理念，推动城市建设高质量发展

1.补短城市板强功能。

近年来，我们多措并举补短板、夯基础，以超常举措持续改善城市面貌。积极开展以县城为重要载体的新型城镇化建设、老旧小区融资改造、危旧房改造试点工作，完成老旧小区改造项目16个。新建城市道路5条，改造主次干道2条，汉丹铁路桥和永安南路洪山头段即将建成通车，汉津路（永安南路—航空路）综合整治工程和园林路雨污水管网穿航空路对接过江管道工程已改造完成，城区道路通行能力不断提升。扎实推进长江经济带生态环境警示片披露问题整改，采取工程化、项目化措施对连山沟、杨庄坝沟、李营泵站排口、洪山社区沟渠4处城市排污口进行集中整治，编制“一水一策”，普查管网348公里，黑臭水体问题得到有效治理。完成魏荆线输油管道转迁工程，城市发展空间进一步拓展。加速推进城区排涝工程建设，改造车城南路、交通路、华强路、西湾路、荣华路5个铁路涵洞积水点，民发片区内涝问题得到基本解决。新建口袋公园3个，新增城市绿化面积15.8万平方米，城区更加宜居宜业。

2.安居保障引人聚人。

一是持续推进公共租赁住房保障工作。

2012年以来，我区通过政府投资建设和房地产开发项目配建共筹集公租房6132套，其中区政府投资建设和购买公租房4818套，分配入住4300套，空置518套；开发企业无偿配建27个公租房项目配建公租房1314套，交付12个项目，570套；15个项目、744套未交付，已分配入住355套。

二是大力发展保障性租赁住房。

2022年，为加快解决我区新青年、新市民特别是从事公共服务人员住房困难问题，我区积极落实解决新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员的住房困难问题，加快推进保障性租赁住房工作，在全区范围筹集保障性租赁住房项目8个，共1158套，总建筑面积104642㎡，投资约4.85亿，为1700名新市民、青年人及专业人才解决了住房困难问题。

三是“筑巢引凤”凝聚发展人才力量。

近年来，全区深入实施“人才强区”战略，把人才安居乐业作为做好人才工作的要素保障，在城区筹集130套人才公寓，主要保障我区选聘引进的专业人才。在城区以及双沟、伙牌片区为企业人才提供131套人才过渡房，优化营商环境，为企业留住人才助力护航。

3.力促进房地产市场健康发展。

2000年以来，全区开发商业住宅700多万平方米，新增住宅小区75个。目前，全区共有房地产二级资质开发企业27家，在建、在售房地产开发项目27个，其中新建项目3个，续建项目24个。2021年新建商品住宅销售总套数3354套，2022年新建商品住宅销售总套数2412套，2023年新建商品住宅销售总套数1368套。襄州区新建住宅项目销售套数逐年递减，同比下降分别为28.09%、43.28%。襄阳市三类群体购房套数均呈现逐年递减情形，包含襄州区农村户口（同比下降22.57%、42.61%）、襄州区城镇户口（同比下降51.68%、34.02%）、襄阳市户口不含襄州区（同比下降50.2%、28.61%），但襄州区农村户口购买套数占比呈现逐年增加情形。襄州区居民一直保持着襄州区项目购房群体的主力军，约占7成。截至目前全区新建商品房库存6523套，其中商品住宅3800套，非住宅2723套。截至目前，2024年固定资产投库里房地产项目入库5个，分别是森德润苏岭世家项目、蓝领公寓项目、天润星光城商业项目、苏岭汀居项目和上品百合园项目二期F区项目。

4.启动完整社区试点建设工作。

对照《关于加快推进全省完整社区建设的实施方案》对城区内的32个社区按“六大类”二十条建设要求进行摸底调查，各社区通过对照《完整社区建设指南》6类20项目标查找问题短板，梳理改造清单，形成全区完整社区建设基本情况登记档案。随即召开襄州区2024年完整社区建设工作研讨会，现场交流经验，解疑释惑。会上邀请了北京筑福集团对完整社区如何建设进行了专题培训。通过组织座谈、发放问卷，广泛收集群众意见，明确针对群众需求的方案设计。聘请襄阳市规划设计院组织专班下沉社区，制定完整社区总体策划方案。按照住建厅要求完成完整社区空间单元划定图，并上报市住建局和省住建厅。在腾飞社区实施完整居住社区试点工作，充分利用辖区内可盘活的闲置房屋等存异量资源，优化提升文化体育、社区服务、休闲娱乐、养老服务等各类设施和服务能力。

二、需求分析

1.房地产市场供需矛盾依然存在。

一是土地供应总量不足与土地闲置现象并存。近年来，受土地整合、审批管控、规划调整等因素影响，住宅用地资源趋紧，无法满足市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大。部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，目前开发项目中，个别项目因工期较长，施工规模大，企业放缓了开发脚步，分期开发项目暂停，后期开工未定，如民发东著、尚都项目。二是商品房供需矛盾较为突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，新建商品房成本逐年上涨，开发企业追求利润与购房者期盼低价房源的矛盾依然突出。比如冠城园项目，因建安成本较高，房屋备案价较高，项目未采取降价销售，导致近两年商品房无销售，加剧了供需矛盾。同时受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响，我区城区、部分乡镇房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。城区学区房周边的楼盘销售比较火爆。例如位于襄州一中附属中学附近的“徐东菁英府”项目销售火爆，成交活跃，项目甚至提前270天竣备交付。三是购房群体出现两极分化。当前城区改善型住房群体趋向饱和，刚需住房需求住房仍受追捧。据统计，首套房成交率远远高于改善型房屋成交率，二者之间呈现较大落差；四是购房者的心理效应。由于市场形势行情下跌，导致部分楼盘房价下降，加之购房者存在买涨不买跌的大众心理，导致楼盘成交率低，企业库存增大。五是传统住宅房型结构单一。目前我区的开发建设的房源主要还是以传统住宅为主，随着人民生活水平的提高，传统的住宅存在房型较单一、采光通风差、房间使用率低等因素不能满足人民对改善型住房的需求，在规划设计时，鼓励建设第四代绿色节能型商品住房，建成配套完善、品质优良的居住小区，满足不同层次居民的住房需求，助力房地产发展。

2.保障性住房供不应求。

我局通过对全区住房困难公共服务人员数量进行摸底。数据显示，全区从事教育、医疗、城管、园林、市政等基本公共服务住房困难人员共668个，其中需求只租不售型保障性租赁住房共133人，需求先租后售型保障性租赁住房共535人，保租房仍需发力。

3.农村新建住宅稳中有增。

根据襄州区2021年至今乡镇农村新建住房信息统计情况分析，辖区内11个镇农村自建房近三年总建房面积456585.78平方米，2021年的面积为136625.96平方米,户数688户；2022年的面积为134838.32平方米，户数784户；2023年的面积为185121.5平方米，户数为1039户。由此预测未来三年农村居民住房需求总量将以每年5%呈上升趋势，预计2024年住房需求约1090户，面积约194377.57平方米；2025年住房需求约1150户，面积约 204096.45 平方米；2026年住房需求约1200户，面积约214301.27平方米。主要原因包括：一是城镇化的加快使越来越多的农村人口转化为城镇人口，乡村居住人口密度下降，导致农户需求上升势头减缓，但总数依然在上升。二是乡村地区人口增长缓慢甚至负增长，导致住房需求减缓，但改善性住房需求依然存在。三是乡村地区经济发展相对缓慢，农户进城购买能力有限，难以支撑较大的住房需求增长，新建、改建自有住房将长期存在。

三、存在问题

1.城市基础设施不配套。

我区老城区部分建设项目、新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，学校、医院、幼儿园、养老机构等公益项目因规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成、投运，造成房屋建成后无法及时移交，导致部分楼盘滞销。

2.相关购房补贴未兑付。

为贯彻落实中央、省、市关于房地产工作的决策部署，进一步优化房地产市场环境，促进商品房市场更好满足群众合理住房需求，襄州区于2023年1月出台了购房补贴政策，由于区财政紧张，襄州区的购房业主补贴未兑付，一方面造成购房业主通过各种信访渠道投诉，形成社会不稳定因素，另一方面造成潜在的购房群体购买热情不高，信心不足。

3.保障性住房房源不足。

因房地产开发市场不景气，少数开发项目应配建房源未开工建设，另有部分项目配建房源因疫情影响延迟移交。保租房房源较为单一，主要为产业园区配建，且因保租房申请条件限制少，城区保租房房源和需求量不成正比。

4.完整社区建设需要补短板疏痛点。

一是存在配套资金不足。各社区可支配资金有限，为统一解决各社区内关键基础设施缺失问题需要上级的配套政策和资金支持。二是社区服务缺失。社区服务是社区建设的重要组成部分，目前很多社区都存在服务缺失的问题。例如，托幼、养老、教育、医疗等服务设施不完善，如何充分利用可盘活的闲置房屋等存量资源，完善社区配套，需要多部门协助支持。三是居民参与度低。社区建设需要居民融入、参与和支持，目前很多社区的居民参与度较低。宣传没有及时跟上。四是社区凝聚力弱。社区凝聚力是社区建设的关键因素，目前很多社区的凝聚力较弱。普遍存在居民之间缺乏交流、社区活动参与度低、社区认同感不强等。为了增强社区凝聚力，需要加强居民之间的交流互动，组织丰富多彩的社区活动，提高居民的社区认同感。

四、意见建议

1.坚持政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。

一是坚持目标导向。坚持“房住不炒”的定位，继续深化“一城一策”“因城施策”,落实的长效调控机制，让全体人民住有所居，不断提高居民生活质量。二是加强政策调控。坚持调控政策的连续性、稳定性，加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从实际情况出发，重点发展普通商品住房、公租房、长租房等，适度发展中高档商品房，比如第四代住房，形成多种住房供给的合理配置，引导正常需求稳步释放；三是要联动施策。打好政策组合拳，联合相关部门对房地产投资进行合理规划和正确引导，给予企业税收、项目建设等方面的政策支持，帮助房地产企业化解债务风险。

2.保障土地供给，破解因供地不足引发的供需矛盾。

一是优化供地结构。优化城市各类用地的空间规划结构，处理好住宅用地、商服用地、工业用地之间的结构比例关系，即生活与生产之间的关系，防止因土地供应量大幅波动而引发房价大起大落问题；二是加强储备调控。要加大净地储备调控力度，根据当前的去化周期，适时调整供地计划，切实加快土地供应节奏；三是依法处置闲置地。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。

3.盘活存量房源，推动二手房市场健康发展。

一是要加强设计。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。二是要进一步规范二手房市场。合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，探索执行商品住房不动产权证满五年等条件方可上市交易。三是要进一步加大老旧小区提升改造和棚户区改造力度。调整和完善加装电梯等政策措施，不断提升环境质量和物业服务水平，改善居住品质。四是要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房。引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动，提高使用效率，促进市场健康发展。

4.降标扩面，加强人才住房保障。

一方面扩大人才公寓保障人群的范围，目前人才公寓保障的群体仅为选聘引进的人才，应将公务员以及企业高级工程师等也纳入其中，另一方面进一步放宽人才住房保障条件限制，在城区筹集一批小户型、位置好、租金低的房源，主要保障新就业大学生的住房问题，优化人才发展环境，最大程度的为我区留住人才。

5.创新试点拓展增量，加大保租房有效供给。

省下达我区政府投资建设的公租房分配任务已超额完成，但是由于受公租房申报条件的限制，保障群体还未全覆盖，我区仍有很多新市民、青年人特别是从事基本公共服务的住房困难人员未得到保障，因此建议将尚未分配的“滨江一号”和“星悦里”两个公租房项目转化为保租房，主要解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务的住房困难问题。